IMMOBILIER: Parier contre le dollar! Possible?

Face à l’inflation, nombreux sont ceux qui aimeraient parier contre le dollar et en tirer profit. Pourtant, c’est exactement ce que de nombreux investisseurs immobiliers font, pour la plupart, de façon inconsciente. J’utiliserai ici le terme « position longue » pour désigner un pari à la hausse.

Ainsi, l’adoption d’une position longue sur la brique est, par défaut, un pari à la baisse sur le dollar grâce à la magie de la dette hypothécaire. Étrange? C’est effectivement la position adoptée lorsqu’un achat est financé. Au moment de l’achat et de la souscription de la dette hypothécaire, l’investisseur bénéficie d’un prêt en dollar qui sera investi aujourd’hui, en contrepartie duquel ce dernier fait la promesse de rembourser la somme dans le futur. Dit autrement, la dette hypothécaire permet de dépenser maintenant des dollars qui seront gagnés demain. Vous me voyez venir?

Prenons l’exemple d’un investisseur pouvant souscrire à un prêt hypothécaire de 500 000$ à 3% d’intérêt. Ce dernier prévoit que l’inflation s’établira à 2,5% au cours des prochaines années. Il pourra donc utiliser 500 000$ aujourd’hui et rembourser la somme en dollar se dépréciant à une vitesse de 2,5% par année. Si sa prévision se concrétise, on dira que son taux d’intérêt réel est de 0,5% (3%-2,5%). Ainsi, posséder l’immeuble se traduit par une anticipation d’un rendement supérieur en détenant la brique, plutôt qu’en détenant le dollar.

Comme on peut constater, l’inflation réduit la valeur réelle des remboursements futurs. C’est pourquoi les créanciers chargent un taux d’intérêt ‘‘supposé’’ être à l’échelle du risque encouru face à un avenir incertain. En effet, aujourd’hui est plus sûr que demain. Et c’est face à cette incertitude ou ce risque lié à l’inconnu, que les taux d’intérêt émergent, en théorie! 

« En théorie », puisque nous vivons présentement une anomalie sur le plan économique. Effectivement, au grand bonheur des débiteurs, au moment d’écrire ces lignes, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire à 3.99% fixe pour un terme de 3 ans alors que l’inflation mesurée par la variation de l’indice des prix à la consommation atteint 6.8%. Il s’agit donc d’un taux réel négatif de -2.81%. Oui! La valeur réelle des paiements futurs diminue de 2.81% plus rapidement que les intérêts se cumulent. C’est mieux que de l’argent gratuit, c’est littéralement être payé pour emprunter! Une anomalie sur le plan économique, certes, mais bel et bien réelle.

L’inflation est donc l’amie des débiteurs. En période inflationniste, ces derniers sont les grands gagnants aux dépens de leurs créanciers. Tant que la valeur de l’actif et ses revenus sous-jacents contrebalancent la dévaluation du dollar, tout ira bien...